Когда стройка будущего жилья становится проблемой, возникают вопросы о правах на квартиры как на достроенные так и не достроенные. Если договоры, прошедшие государственную регистрацию, предполагают хоть какую-то защиту, то договоры, несоответствующие Закону о долевом строительстве, могут оказаться ненадежными правоустанавливающими документами для их владельца. Что делать дольщикам, чтобы закрепить права на свои строящиеся квартиры?

Во-первых, дольщикам необходимо объединиться, «один в поле не воин», активно участвовать в беседах с органами власти и застройщиком.

Во-вторых, закрепить за собой права на свои строящиеся квартиры с помощью судебного решения.

Существуют два основных пути защиты своих прав: признание вещных прав (собственность) на недостроенную квартиру либо констатация судом обязательственных прав дольщика.

Если строительство не закончено, объект не введен в эксплуатацию, дольщик может предъявить исковое заявление о признании права собственности на долю в незавершенном строительством доме в виде квартиры и наложить обеспечительные меры на нее. Обеспечительные меры – весьма действенный инструмент в борьбе соинвесторов за свои квартиры. Обремененные квартиры уже не смогут стать легкой добычей недобросовестных застройщиков; по их адресу невозможно будет зарегистрировать новый договор долевого участия, тем более чье-то право. Это самый результативный способ на сегодняшнее время.

Для закрепления прав дольщиков домов, строительство которых начато до вступления в силу Закона о долевом строительстве, предлагается использовать следующую формулировку исковых требований: просить признать отношения граждан-соинвесторов с застройщиком – отношениями по долевому участию в строительстве, а договор соинвестирования – по его фактическому содержанию – договором о долевом участии в строительстве. Что это дает? Прежде всего – защиту прав дольщика, который в соответствии с указанным законом обретает возможность произвести регистрацию своего договора в Росрегистрации, а также наделяет дольщика статусом залогодержателя части земельного участка (!), который находится у застройщика в собственности, а чаще в аренде.

То же самое можно попытаться сделать и в случаях, когда уже в период действия Закона о долевом строительстве застройщик не оформляет свои отношения с дольщиком договором о долевом участии, а использует конструкцию предварительного договора купли-продажи, вексельную схему и т.п.

В этих случаях можно говорить о притворности сделок, которые фактически направлены на долевое участие гражданина в строительстве. К притворным сделкам предварительной купли-продажи, купли-продажи векселя и т.п. будут применяться нормы, регулирующие долевое участие в строительстве жилых многоквартирных домов.

В целом дольщикам, попавшим в неприятную ситуацию, не стоит паниковать и отчаиваться. Необходимо объединиться, по возможности привлечь грамотных специалистов и добиться достройки дома, одновременно защищая свои права. Практика показывает, что это реально.